Chyby v usnesení o prodeji obecního pozemku, co s tím?

Chybovat je lidské, nicméně pro správu obecního (veřejného) majetku může mít chyba v psaní či počtech fatální důsledky. Na rozdíl od fyzických osob či právnických osob soukromého práva se obce označují jako tzv. veřejnoprávní korporace, což znamená, že jsou zřízeny podle veřejného práva a způsob jejich fungování je stanoven kogentními pravidly. I formálním porušením kogentních pravidel mohou nastat závažné důsledky, a to především ve vztahu k přísně posuzované neplatnosti, jak ji upravuje zákon o obcích.

Obecně platí, že kupní smlouva k pozemku, kterou zastupitelstvo před uzavřením neschválilo, je od počátku neplatná. Specifickým případem je schválení prodeje jiného pozemku, než který je uveden v kupní smlouvě, a to i třeba z důvodu chyby v psaní. Pokud na to obec nepřijde, anebo problém neřeší, vystavuje se reálně riziku neplatnosti smlouvy a s tím souvisejícími potenciálními nároky smluvních stran. Neplatnost smlouvy přitom může konstatovat pouze soud, a to i po mnoha letech, což obvykle působí velké problémy, pokud mezitím došlo k dalšímu prodeji pozemku. Hrozí tak nejen uplatňování nároků na náhradu škody, ale též zmařených investic, bezdůvodného obohacení z užívání nemovitosti bez právního důvodu, následná neplatnost řetězících se převodů, a podobně.

V případě, že bude před uzavřením smlouvy objevena chyba v textu usnesení, kterým bylo uzavření smlouvy schváleno, důrazně doporučujeme danou smlouvu nepodepisovat a na příštím zasedání zastupitelstva obce usnesení revokovat a přijmout nové. Podle ust. § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), totiž musí být v záměru i smlouvě nemovitá věc označena přesnými údaji, které odpovídají údajům zapsaným v katastru nemovitostí. To platí pro číselné označení pozemku, katastrální území i jeho výměru. Je mylné domnívat se, že zdánlivě drobné pochybení se napraví zápisem do katastru nemovitostí. Absolutní neplatnost se žádným způsobem nepromlčí a může působit problémy i po mnoha letech. Zpravidla se na takový problém narazí v nejméně vhodnou dobu, při kontrole, při dalších majetkových převodech, ale taková chyba může znemožnit získání dotace, pokud se týká chybně převedeného pozemku.

Současná judikatura z této oblasti setrvává v přísném výkladu konkrétních ustanovení zákona o obcích a v dalších letech nelze očekávat tendence opačné. Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009:

“Jestliže starostou uzavřená převodní smlouva coby právní úkon obce nekoresponduje obsahu vydaného rozhodnutí zastupitelstva obce k uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných náležitostí daného právního úkonu (převáděných nemovitostí, výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru obce a posléze obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi oznámením záměru, resp. rozhodnutím zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci, kdy zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu je odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obec uzavřel (projevil) její starosta; v takovém případě jde ovšem o právní úkon obce, který je ve smyslu § 39 ObčZ neplatný pro rozpor se zákonem [tím, že v obcí projeveném právním úkonu (ve smlouvě) není obsažena vůle jejího zastupitelstva coby popsaná materiálně-právní podmínka, která musí být splněna, aby právní úkon obce mohl být právně perfektní]."

V praxi jsme se přitom setkali s tím, že chyby v psaní obsažené v záměru či textu usnesení byly bagatelizovány, a to třeba z důvodu časové tísně, kdy obec již nemohla s převodem pozemků čekat na další zasedání zastupitelstva, neboť by nesplnila dotační podmínky. Není třeba znovu opakovat, že takové nezákonné jednání se v případě převodu nemovitostí dříve či později odhalí.

Buďte obezřetní při každém převodu nemovitého majetku a raději si nechávejte smlouvy o převodu hodnotnějšího majetku kontrolovat odborníky, kteří na sebe převezmou i hmotnou odpovědnost. S následky chybných a neplatných převodů se obce potýkají i mnoho let po zdánlivě bezproblémovém provedení vkladu katastrem nemovitostí.