Může obec koupit nemovitost za vyšší než odhadní cenu?

 

Čas od času se může stát, že obec potřebuje pro své potřeby pořídit nemovitost, nicméně vlastník této nemovitosti požaduje cenu vyšší, než je cena v místě a čase obvyklá, např. zjištěná znaleckým posudkem. Typicky jsou takovými nemovitostmi pozemky pod pozemními komunikacemi, či jiná veřejná prostranství, ale může se také jednat o hospodářské objekty, které obec potřebuje například pro uskladnění komunální techniky a nemá jinou možnost, kde techniku uschovat.

Zákon obcím stanoví při úplatném převodu majetku sjednávat cenu v místě a čase obvyklou. V případě, že obec převádí majetek za cenu jinou než obvyklou, například je nucena nakoupit pozemek za podstatně vyšší cenu, může být důsledkem toho absolutní neplatnost smlouvy, přičemž nelze vyloučit ani civilní či trestní odpovědnost osob převod schvalujících.

Ustanovení § 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), obcím obecně připouští odchýlit se od ceny v místě a čase obvyklé, nicméně jde-li o cenu nižší než obvyklou, je třeba tuto odchylku řádně odůvodnit. Bez řádného odůvodnění odchylky může být učiněné právní jednání absolutně neplatné, což sebou nese závažné důsledky. Toto pravidlo je přitom konkretizací obecného pravidla upraveného v ust. § 38 odst. 1 zákona o obcích, podle kterého obec nemůže bezdůvodně disponovat s obecním majetkem pod cenou, stejně jako bezdůvodně nabývat majetek za kupní cenu vyšší než v místě a čase obvyklou.

Judikatura toto pravidlo rozvádí: “Obec není povinna při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku a může v mezích § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce. Takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem konkrétního případu, přičemž postačí, budou-li důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení.”

Ministerstvo vnitra ve své metodice doporučuje, aby byla odchylka odůvodněna při koupi i prodeji, pokud jde o odchylku, která je méně výhodná pro obec. Samozřejmě, koupí-li obec majetek výhodněji než kolik činí odhad, není třeba takovou odchylku podrobně zdůvodnit.

Pokud obec nemá více možností, jak dosáhnout požadovaného cíle a potřebuje méně výhodný majetkoprávní převod uskutečnit, je vhodné se před samotným právním jednáním důkladně zabývat jeho důvodností a potřebou. Především doporučujeme odůvodnění odchylky od ceny v místě a čase obvyklé uvést přímo do textu smlouvy a minimálně pak do odůvodnění přijatého usnesení zastupitelstva.