Prodej obecního majetku zájemci s nižší cenovou nabídkou

Prodej obecního nemovitého majetku se řídí několika zásadami, s nimž se musí každá obec řádně vypořádat. Zásady se týkají zejména povinného zveřejňování záměru  a dále respektování, resp. vypořádání se s tzv. obvyklou cenou majetku.

Nerespektování zásad může vést k neplatnosti právního jednání, popř. může být řešeno v rámci dozorčích opatření Ministerstva vnitra.

Záměr obce prodat (a další způsoby nakládání jako např. nájem nebo pacht) hmotnou nemovitou věc podléhá povinnému zveřejnění záměru. Bez zveřejnění záměru je uzavření smlouvy se zájemcem neplatné.

Další podmínkou řádného nakládání s majetkem obce je to, že při úplatném převodu majetku je cena sjednána zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Cena obvyklá bude zpravidla stanovena znaleckým posudkem. Pokud má dojít k odchýlení se od takové ceny, jde-li o cenu nižší než obvyklou, je nezbytné takovou odchylku řádně odůvodnit. Jestliže není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.

Další podmínkou je to, že obec musí svůj majetek využívat účelně a hospodárně v souladu se svými zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je také povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Porušením těchto povinností není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn.

Obec je veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek, vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající, jestliže však má být majetek prodán za cenu nižší než obvyklou, je limitována zákonným ustanovením a příslušný postup musí řádně odůvodnit.

Podobně může obec po nabídkovém řízení zvolit zájemce, který nabídl nižší cenu (tj. cenu sice srovnatelnou nebo vyšší než obvyklou, ale současně cenu, která je nejnižší v porovnání s ostatními nabídkami). Tj. může nastat situace, kdy obec dobrovolně přistoupí na uzavření smlouvy, která je pro ni z hlediska jednorázového hospodářského přínosu méně výhodná. Takový postup musí být opět odůvodněn, přitom musí jít o důvod objektivní a legitimní.

V souladu s judikaturou se tedy nemusí jednat o exces, pokud obec v případě různých nabídek (všech vyšších než cena obvyklá) zvolí tu, která je nižší, a to s ohledem na to, že přihlédne k jiným důležitým zájmům obce a vyhodnotí např. též důvěryhodnost osob, které nabídky učinily (v konkrétním posuzovaném případě byla cena obvyklá přes 3mil. Kč, přičemž nabídkové ceny se lišily o 20tis. Kč). Jinak by ovšem mohla být posuzována situace, kdy by rozdíl v nabízené ceně byl významný. Pak by v úvahu připadala např. též možnost obce nemovitost neprodat vůbec.

Obec proto může v mezích § 38 a § 39 zákona o obcích rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce. Takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem (tj. např. významu prodávané věci pro obec, rozdílu v nabídnutých kupních cenách apod.) konkrétního případu. Jakákoliv lidská činnost, odůvodňování rozhodnutí nevyjímaje, je totiž vždy spjata s otázkou hledání míry (in medio stat virtus), a proto např. čím menší bude rozdíl v nabídnutých kupních cenách (a čím menší tedy bude i případný negativní dopad akceptace ekonomicky méně výhodné nabídky na rozpočet obce), tím stručnější může být odůvodnění příslušného rozhodnutí zastupitelstva obce. Postačí přitom, pokud budou důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné např. z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení. (Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích, 52A 32/2016 – 126)

Takový postup je rovněž v souladu s § 2 odst. 2 zákona o obcích, dle kterého obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem. V takovém případě by ovšem bylo nutné tento postup obce odůvodnit. Jak již přiléhavě konstatoval krajský soud, cena obecního majetku je jedním z kritérií, nikoli však jediným, podle něhož se posuzuje účelnost a hospodárnost nakládání s majetkem obce. (Nejvyšší správní soud, 4 As 223/2015 – 43)

Pokud se chce obec při úplatném prodeji majetku odchýlit od ceny obvyklé, musí to v případě nižší ceny řádně odůvodnit. Vyslovení legitimního a objektivního důvodu musí být součástí rozhodování obce, pokud mezi různými nabídkami volí tu méně výhodnou. Odůvodnění by mělo být zahrnuto v samotném usnesení, popřípadě alespoň  v doprovodných materiálech pro jednání zastupitelstva.